Nos puede parecer que vender una casa es algo sencillo: se pone un cartel y alguien viene y la compra. Quizás antes fuera así, pero ahora es necesaria una organización y preparación de la vivienda que es imprescindible para tener éxito.
Aquí queremos ayudarte con estos consejos o “tips” que esperamos que te sean de utilidad.
Documentación para la venta
Disponer de toda la documentación antes de iniciar el proceso de venta: escrituras, Nota Simple Registral (muy aconsejable), licencia de primera ocupación, impuestos locales al día (IBI y tasa de basuras), certificado energético y, el día de la firma de venta, certificado de estar al día con la Comunidad de Propietarios.
Investiga el mercado
Chequea los precios de las viviendas competidoras: tus vecinos más cercanos, los del barrio, los de tu zona. Que tengan una tipología de vivienda similar a la tuya.
Truco: No te guíes por los precios totales, sino por los precios por m2 construido. Calcula tu precio teniendo en cuenta que vas a tener que rebajarlo entre un 5% y un 10% y ponte un precio mínimo que aceptarías… y compara con lo que hay en el mercado. Hay que ser realista y si el precio de tu casa no es el que esperabas, no lo pongas alto, porque entonces… tendrás tu casa a la venta pero no venderás tu casa…
Prepara tu casa
Antes de ponerla a la venta, tienes que preparar tu producto. No pienses: “el que lo compre que reforme lo que quiera” porque la gente suele comprar lo que ve y no lo que podría ser…
Esto es una inversión para sacarle luego más dinero y más rápido a la venta:
- Repara desperfectos de pintura, grietas, rodapiés, puertas, ventanas, baños, cocina… si la pintas entera, mejor.
- Despersonaliza y decora: aunque vayas a estar “menos cómodo” durante el proceso de venta, recoge trastos, quita fotos familiares (los compradores quieren ver a sus hijos, no a los tuyos…), trabaja la iluminación y pon un par de cojines o un jarrón con flores aquí y allá. No te imaginas lo que ayuda… y por supuesto, siempre muy limpia (recuerda que piensan que compran lo que ven…)
Reportaje de fotos
Ahora ya sabes que los compradores eligen las casas que vas a visitar por Internet. Probablemente lo hagan a las 10 de la noche en el sofá de su casa… y van a ver cientos de casas, mejor dicho, cientos de fotos de casas.
Por eso es imprescindible (y quizás sea lo más importante de la preparación de venta) hacer un reportaje de fotos muy bueno. Si lo puede hacer un profesional, mejor (vuelve a ser una inversión). Es la diferencia en que pasen de tu casa o que hagan click en la foto.
Haz publicidad de tu casa
Si decides no acudir a una agencia inmobiliaria, publica tu casa en los mejores portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa, Habitaclia, etc.) y en los que más se consulten en tu zona, ya sean españoles o extranjeros (si vendes en zona compradores extranjeros).
Para hacer el anuncio, ya tienes buenas fotos (si no, espera a tenerlas antes de publicar), pero, además, tienes que hacer una descripción atractiva y detallada (pero no pesada) de tu casa… piensa en lo que te gustaría saber a ti de esa propiedad y de su entorno y eso es lo mismo que quieren saber tus potenciales compradores.
OJO: publica las superficies de la vivienda, construido, interior, terrazas, jardín, etc. que aparecen en la escritura de la propiedad. No pongas cifras aproximadas o las aumentes. No crearas más que desconfianza entre los visitantes.
Una agencia te ayudará no sólo a tener presencia en unos pocos portales, sino en muchos, además de que tu casa aparezca en redes sociales, en anuncios en Face Book, Google o Instagram, a ofrecer tu casa a otras agencias que pueden traer clientes… otra vez una inversión (en este caso, sólo si vendes, en forma de comisión de venta) pero es mucho más efectivo y profesional.
Gestionar las visitas
Es el momento en que alguien te llama o te escribe para hacer una visita. Contesta siempre. Quizás el comprador está haciendo una primera criba que puede durar meses (comprar una casa no es comprar una camisa) y hay que tratar de generarle buena impresión en el primer contacto.
Cita a los compradores en la mejor hora del día de tu casa: cuándo más luz haya, que no se necesite encender lámparas.
Por supuesto, la casa debe estar en perfecto estado de revista, limpia y recogida. Es incómodo, pero la primera impresión lo es todo en la visita.
Ten preparada las respuestas sobre gastos de comunidad, IBI, medidas de la casa, año de construcción… y no ocultes defectos que puedan ver en una segunda visita.
Habla de tus vecinos, de los servicios de la urbanización, del barrio, de las comunicaciones y de todo lo que pueda ser un punto fuerte de tu casa.
Ojo, no agobies, no seas un “vendedor de feria”. La compra de una casa es una cosa seria y debe tratarse con formalidad. Que el tono de la visita lo ponga el comprador.
Y no desesperes… nunca sabes cuál va a ser la visita que te haga la oferta de compra…
Oferta y negociación
Más tarde o más temprano, alguien se decidirá y te hará una oferta de compra. Normalmente todo el mundo te va a hacer una oferta a la baja, quizás muy a la baja. Puedes ser flexible y decir tu último precio dejándote un pequeño margen para un último esfuerzo, o directamente rechazar la oferta porque es baja. Si el comprador no hace una nueva oferta es que no era tu comprador.
Puedes jugar en la negociación con la inclusión de los muebles en el precio o algún otro beneficio de la urbanización o de los alrededores… pero si no llega al precio mínimo que tú te has marcado, es que el comprador no está destinado a comprar tu casa.
El proceso de venta
Cuando llegues a un acuerdo de precio y condiciones con el comprador, el proceso de venta suele ser el siguiente:
- El comprador debe dar una señal para reservar la casa. Dependiendo de precio, esta puede ir desde los 5.000 € hasta los 25.000 €. Se firma un contrato de reserva en el que se estipula que en 15 días (máximo) el comprador debe hacer un contrato de compra venta o firmar la escritura de venta.
- Durante esos quince días es cuando el comprador te va a solicitar toda la documentación de la propiedad (sí, la que tienes preparada desde el punto 1 de esta lista…) para que él o su abogado compruebe que la casa tiene todo en regla.
- En el contrato de compra – venta suele acordarse que el comprador tiene que pagar el 10% del precio acordado, y se fija la fecha límite para firmar la escritura.
- El día de la escritura ten preparadas:
- La documentación que falte (normalmente el certificado de estar al día en los pagos de la comunidad).
- Las llaves de la propiedad.
- Las instrucciones de todos los electrodomésticos (que deberán estar en la casa).
- Cualquier tema que debas comentar.
Por parte del vendedor, los únicos gastos que le corresponde pagar son los de la plusvalía municipal (aumento del valor del suelo), corriendo de parte del comprador los gastos de Notaría, registro de la propiedad y otros pequeños costes.
La ventaja de contratar a una agencia inmobiliaria
Visto así en 8 puntos parece sencillo, pero el proceso de vender una casa puede ser muy estresante.
En este sentido, una agencia inmobiliaria puede ayudarte mucho en todo el proceso, además de aconsejarte, hacer gestiones de papeleo, etc. Y si estas vendiendo tu casa a clientes internacionales, la agencia no tendrá problemas con los idiomas.
En Magna Estates llevamos más de 20 años ayudando a nuestros clientes a realizar los procesos de venta de sus propiedades en Marbella, Estepona y Banahavís, y será un placer hacerlo con usted.
Estamos a su disposición en:
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