Un cambio reciente en la ley hipotecaria española prevé un resultado mucho más justo al heredar una propiedad. Esta celebrada eliminación del artículo 28 permite ahora que la propiedad heredada se venda sin penalizaciones de tiempo o incertidumbres.
Hasta ahora, una propiedad heredada estaba sujeta a un período de ejecución de 2 años antes de poder venderla. Esta ley daba tiempo a que los hijos ilegítimos se dieran a conocer y reclamaran la herencia del difunto. Históricamente, se dice que la ley daba tiempo para que los hijos de emigrantes españoles se enteraran del fallecimiento y regresaran para reclamar los bienes. Así, la frase «herederos inesperados» infundiría temor tanto a los beneficiarios conocidos como a los compradores potenciales.
La Ley
Esta onerosa legislación ha supuesto un obstáculo para muchas ventas, y los precios de tales propiedades de venta testamentaria se han visto afectados negativamente para reflejar el riesgo asumido por el comprador. También dio lugar a la demora de las transacciones al debatirse el precio final y a un proceso engorroso en general debido al lapso de tiempo impuesto. Dichas ventas se han inscrito en el registro de la propiedad para permitir que la venta siga adelante, pero con la preocupante salvedad de que la transacción estaba sujeta al artículo 28. Si el temido heredero inesperado aparece en el plazo de dos años, el comprador no puede negarse a devolverlo, pero sigue siendo responsable de cumplir con los pagos de la hipoteca. Si bien las reclamaciones con éxito sobre propiedades han sido poco comunes en los tiempos actuales, esta ley ha sido mecanismo totalmente insatisfactorio. Como muchas leyes en todo el mundo, su origen ya no era relevante en el siglo XXI.
¿Qué podemos esperar?
La pandemia ha visto un gran aumento en el número de propiedades heredadas. Con la mayoría de los fallecidos entre las personas mayores, el mercado se ha beneficiado de un aumento en el número de viviendas disponibles. La primera mitad de 2021 registró un récord de 103 116 transmisiones de propiedad en España, lo que supone un increíble promedio de 570 por día. Esta avalancha de propiedades en el mercado no tiene precedentes y sin este cambio en la ley habría llevado a decenas de miles de transacciones marcadas por la incertidumbre. Por no hablar de la carga administrativa que el artículo 28 suponía para los gestores. Las propias hipotecas han reflejado históricamente el riesgo de conceder préstamos sobre una propiedad de venta testamentaria.
Ahora se espera que los bancos reduzcan las tasas de riesgo en consecuencia, lo que se suma a las buenas noticias de este cambio. Una noticia aún mejor es que el cambio en la ley es retrospectivo, por lo que los bancos también pueden revisar las tasas de riesgo de las transacciones recientes. El impuesto sobre la plusvalía se aplica al producto de la venta de la propiedad heredada, ya que se considera un ingreso, y esto permanece inalterado.
Por lo tanto, queda por ver el efecto total que este cambio en la ley tendrá sobre los precios de venta y la velocidad de las transacciones, pero es muy recibido y seguramente permitirá que tanto compradores como vendedores sientan un profundo alivio.
